Ahorrar implica hacer un gran esfuerzo, así que una vez que tienes el dinero guardado lo mejor es que lo pongas a trabajar para que te dé rendimiento. ¿Te gustaría multiplicar tus ahorros? Pues presta atención, en esta ocasión te voy a hablar de la inversión inmobiliaria como forma de sacarles más partido.
Veremos cuáles son los obstáculos que nos podemos encontrar, los errores que hay que evitar y algunas opciones de inversión que son especialmente rentables. ¡Vamos a por ello!
Superando obstáculos hacia la inversión inmobiliaria
No te preocupes si al pensar en invertir sientes un poco de vértigo o incluso de miedo, esto nos ha pasado a todos. Después de tanto tiempo haciendo sacrificios para ahorrar, ahora ves que es necesario “jugarte” ese dinero para hacerlo crecer.
Pero piensa que sin riesgo no hay ganancia. Eso sí, no hace falta que inviertas a lo loco, medita bien tus opciones para tomar la decisión más inteligente.
En este caso nos vamos a centrar en la posibilidad de invertir en inmuebles, una opción que está entre las más escogidas por aquellos que quieren hacer crecer su dinero. Analizaremos en primer lugar los obstáculos que te puedes encontrar en este tipo de inversiones.
Falta de capital para invertir en inmuebles
Una de las peculiaridades de los inmuebles es que no suelen ser baratos. Así que puede ocurrir que por mucho que ahorres, no te veas capaz de conseguir la cantidad que necesitarías para comprar una vivienda.
Pero debes ser positivo, tienes varias opciones para superar este obstáculo.
La primera es la más clásica: ir al banco y solicitar un préstamo. Puede ser un préstamo hipotecario o incluso un préstamo personal si la cantidad que necesitas no es muy elevada.
Yo te aconsejo que elijas el préstamo hipotecario, ya que los intereses aplicados suelen ser más bajos y el plazo de amortización es más largo. Eso sí, ten en cuenta que algunas entidades bancarias tienen un límite mínimo por debajo del que no te concederán una hipoteca.
Es decir, que si pides por ejemplo 30000 € en hipoteca, es posible que el banco no te pueda ofrecer un préstamo hipotecario y te tengas que conformar con un préstamo personal.
La otra opción es buscar, o más bien, rebuscar en el mercado.
Podrías acudir a subastas públicas de inmuebles para conseguir una vivienda más barata. Pero también puedes optar por viviendas a reformar e incluso casas en zonas no muy pobladas que pueden tener potencial como viviendas turísticas.
Los riesgos de endeudarse
Las inversiones inmobiliarias llevan siempre unos costes asociados como el pago de impuestos, la tasación de la vivienda o la posible reforma que haya que llevar a cabo. Esto implica que es bastante probable que tengas que recurrir a financiación externa.
Endeudarse no es algo que le guste a nadie, pero en este caso plantéatelo como si fuera un negocio: vas a gastar dinero para ganar dinero.
Eso sí, ¡ojo con el sobreendeudamiento!
Estudia muy bien el mercado y calcula cuánto tiempo será necesario para recuperar lo invertido, ya que solo a partir de ese momento empezarás a ganar dinero. Esto te ayudará a ver si estás o no realmente ante una inversión rentable.
Posibles impagos por parte de los inquilinos
El impago es el mayor temor que tiene un arrendador, puesto que implica que te quedas sin ingresos, posiblemente teniendo que hacer frente a gastos asociados a esa casa, y encima sin acceso a la vivienda.
Hoy en día puedes cubrir este riesgo con seguros de alquiler. Asumes un pequeño coste al mes para pagar el seguro, pero a cambio ellos se hacen cargo de todo si tu inquilino se convierte en deudor y te pagan cada mes la renta hasta que se resuelva la situación.
Otra opción para reducir el riesgo de impago es ofertar la vivienda como un apartamento turístico en lugar de un alquiler tradicional. En estos casos se trabaja a través de plataformas tipo Airbnb que se encargan de todo lo relacionado con el pago, lo que disminuye el riesgo de que te quedes sin cobrar.
Hacer las obras necesarias
Dependiendo del estado en el que esté el inmueble que hayas comprado, vas a tener que hacer más o menos reforma, lo que implica asumir un gasto extra.
La casa debe estar en óptimas condiciones, pero eso no implica hacer una gran inversión. Hay pequeñas reformas como pintar que puedes hacer tú mismo, lo que te ayudará a ahorrar dinero.
También puedes optar por las reformas “en seco”, que son más rápidas y baratas de llevar a cabo. Por ejemplo, cubriendo el viejo suelo con tarima flotante o suelo vinílico, o renovando el cuarto de baño con una capa de pintura para azulejos.
Si la casa simplemente está vieja pero no demasiado deteriorada, con un lavado de cara de este tipo la puedes dejar como nueva.
Volatilidad del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario no es estable, pero en realidad ninguno lo es. Si algo he aprendido en estos años es que no hay ninguna inversión que sea segura al 100%. Siempre corremos algo de riesgo. Pero para ganar hay que ser valiente.
En los últimos años hemos visto al mercado inmobiliario caer como nunca antes, pero también hemos sido testigos de cómo se ha recuperado en poco tiempo. Piensa en el precio de los alquileres antes de 2012 y el precio de los alquileres ahora, ¡la subida ha sido espectacular!
Por mucho que fluctúe el mercado la gente siempre va a necesitar una casa. Así que inquilinos no te van a faltar. Está claro que no es lo mismo ingresar 1000 € al mes en concepto de alquiler que ingresar 450 €, pero es raro que una casa para alquiler esté vacía mucho tiempo, por lo que siempre ganas algo con ella.
Principales errores en la inversión inmobiliaria
Una de las claves para conseguir el éxito al invertir en inmuebles es evitar los errores típicos. Si lo haces bien desde el principio, en poco tiempo estarás viendo los frutos de tu esfuerzo. Mi consejo es que evites estos errores:
Subestimar los costes asociados
Con el cambio en la Ley Hipotecaria, ahora el comprador tiene que asumir muchos menos gastos que antes. Pero aún así conviene tener muy en cuenta que si compras una casa vas a tener que hacer frente a unos gatos que pueden ser más o menos elevados según el caso.
Si es una vivienda nueva, al precio de adquisición le tienes que sumar el IVA, que es un 10%, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que puede ser de hasta un 1,5% según la Comunidad Autónoma.
En el caso de las viviendas de segunda mano no pagas IVA pero sí Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre un 6 y un 10% en función de la Comunidad Autónoma.
Si has pedido una hipoteca también deberás pagar el coste de la tasación del inmueble y hacer frente a posibles comisiones del banco o vinculaciones que te solicite para facilitarte el acceso al préstamo en unas mejores condiciones (contratar una tarjeta de crédito, un seguro, etc.)
Lo que te quiero decir con todo esto es que si tienes 60000 € ahorrados, no pienses que puedes comprar un inmueble por ese valor. Para poder hacer la inversión inmobiliaria sin tener que pedir nada prestado deberías buscar una casa que esté por debajo de ese valor, puesto que los gastos asociados pueden hacer que acabes pagando más de lo que creías.
Comprar demasiado caro
El mercado inmobiliario lleva unos años subiendo, pero ya hemos dicho antes que también hay fluctuaciones. No te lances a hacer una inversión demasiado arriesgada pensando que los precios van a subir y subir y que si por cualquier motivo tienes que vender rápido vas a poder hacerlo.
Piensa bien tu inversión inmobiliaria y no compres nunca demasiado caro. Investiga bien el mercado, seguro que puedes encontrar opciones interesantes a un buen precio.
Alquilar demasiado caro o demasiado barato
No cometas el error de no adaptarte al mercado. Es posible que quieras recuperar tu inversión lo antes posible y por eso caigas en la tentación de poner un alquiler muy alto. Esto puede hacer que te cueste mucho más encontrar inquilino. Y cada día que tu vivienda está vacía estás perdiendo dinero, así que es algo que no te puedes permitir.
Por otro lado, si el precio es muy alto es posible que tu inquilino tenga problemas para pagarlo si en algún momento pasa por una mala situación económica.
Tampoco pongas la vivienda en alquiler a un precio muy bajo. Esto hará que no te falten inquilinos, pero tardarás mucho más de lo que deberías en recuperar tu inversión.
Puedes jugar con el precio al alza o a la baja pero siempre dentro de la media de tu zona. Si el precio medio de alquiler de un piso de 3 habitaciones es de 800 € puedes ofrecerlo por 780 € para ser más competitivo o por 825 € si tu vivienda tiene algún extra que resulte interesante, pero no te desvíes demasiado del precio medio.
No reinvertir las ganancias
Cuando invertimos en otros productos como acciones es bastante habitual que apliquemos la fórmula de interés compuesto y volvamos a reinvertir la ganancia, ampliando así el capital invertido y haciendo que el dinero crezca más rápidamente.
Sin embargo, al invertir en inmuebles es frecuente que esto no se haga y que el propietario simplemente disfrute de las rentas obtenidas. Pero esto es un error.
Lo primero que tienes que hacer es amortizar la inversión, recuperar lo que has invertido y devolver el dinero prestado si es que has tenido que recurrir a él. Todo lo que ingreses a partir de ese momento serán ganancias y debes aprovecharlas bien.
No dejes que ese dinero se pierda. Puedes reinvertirlo en otros productos como un PIAS o un fondo de inversión, o incluso en nuevos inmuebles que te reporten más beneficios.
Al final lo que buscamos es una inversión que sea lo más inteligente posible y que nos dé el mayor rendimiento.
Ideas de inversión inmobiliaria que pueden ser muy rentables
Cuando hablamos de inmuebles, solemos pensar en casas. Pero también puedes adquirir otro tipo de propiedades de las que obtener rentabilidad, o incluso invertir en propiedades inmobiliarias que no vas a explotar tú directamente. Vamos a verlo con más detalle.
Plazas de garaje
El problema de aparcamiento está presente en muchas ciudades. Esto se debe a que en la mayoría de las casas en las que vive más de una persona hay también más de un coche.
Estar buscando aparcamiento durante 10 o 15 minutos cada vez que vamos al trabajo o al volver a casa es algo que acaba haciéndose pesado día tras día. Quien vive esta situación acaba tan saturado que está dispuesto a invertir en alquilar una plaza de garaje. Así que comprar plazas de parking puede salir bastante rentable.
Dependiendo de la zona, una plaza te puede salir por entre 2000 y 30000 €, y el precio mensual de alquiler ronda entre los 50 y los 150 €. No es una rentabilidad muy grande, pero es una rentabilidad segura, ya que una plaza de aparcamiento siempre va a tener demanda.
Como el precio de estos inmuebles no es alto, en cuanto recuperes tu inversión te puedes plantear comprar más plazas e ir haciendo crecer poco a poco tu patrimonio.
Locales comerciales
Por mucho auge que tenga el comercio online, las tiendas tradicionales nunca van a desaparecer. Al final todos necesitamos una cafetería cerca para tomarnos un café, una papelería, una tienda de complementos, etc.
España es un país que cuenta con muchos emprendedores y siempre hay alguien dispuesto a abrir un negocio. Sin embargo, la mayoría de establecimientos abiertos al público están ubicados en locales alquilados. Esto nos indica que adquirir un local comercial puede ser una buena inversión.
La duda es si elegirlo en un lugar céntrico o en un barrio de nueva construcción. La primera opción te va a salir más cara pero te permite pedir una renta mensual más alta.
Por otro lado, ten en cuenta que hoy en día los locales en nuevos barrios tienen mucha salida, puesto que son zonas en las que hace falta de todo y es probable que consigas alquilar el local mucho antes. Además, estos inmuebles suelen ser más grandes y más modernos, lo que los hace más atractivos para los emprendedores.
Y si en algún momento ves que tu inversión inmobiliaria no es todo lo rentable que debería ser, échale un vistazo a la normativa de tu Ayuntamiento para comprobar si puedes convertirlo en vivienda. Así podrás alquilarlo como casa o incluso venderlo a un precio mayor.
Apartamentos turísticos
Tal y como señala este artículo de El Correo Gallego, han sido el gran boom de los últimos años. No hace falta que pienses en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, hay viviendas de este tipo por toda la geografía española, incluso en las zonas rurales.
A la gente le encanta viajar, y mucho más si puede hacerlo con un precio ajustado. Si compras una vivienda no muy cara, le das un lavado de cara y la equipas bien, puedes ofrecerla para cortas estancias a través de plataformas tan populares como Airbnb. Aquí puedes comprobar lo que tú podrías obtener.
Eso sí, ten en cuenta que este tipo de inversión exige algo más de dedicación por tu parte. Tienes que estar atento a las reservas, entregar las llaves cada vez que llega un cliente, limpiar el apartamento una vez que se quede vacío, etc. A cambio, la ganancia puede llegar a ser mucho mayor que con otras modalidades de inversión inmobiliaria.
Pisos y apartamentos
Ya te habrás dado cuenta de que la demanda de viviendas de alquiler ha crecido de forma muy notable en los últimos años. Y esto ha hecho aumentar los precios. A día de hoy tener una vivienda cerrada es tirar el dinero.
Hay zonas con alquileres muy altos en las que quizá comprar un piso sea complicado, pero si te vas más hacia los barrios de la periferia de las ciudades puedes encontrar buenas opciones de compra.
Los bancos siguen teniendo un gran parque inmobiliario. Consultando con ellos, puedes dar con pisos bastante baratos provenientes de embargos. Muchas veces necesitan una reforma a fondo. Pero como salen mucho más económicos que otros inmuebles, al final, la compra del piso más la reforma te puede salir por un precio que siga siendo inferior al que esa vivienda tendría en el mercado si se hubiera vendido en condiciones normales.
Piensa en el tipo de inquilino que suele vivir en ese barrio y adapta el piso o apartamento a sus necesidades. Si ofreces un precio que esté dentro de lo normal en el mercado, lo más seguro es que lo tengas alquilado en pocos días.
Y si no quieres complicarte la vida con el alquiler, puedes centrarte en buscar viviendas baratas, reformarlas y venderlas. Con lo que obtengas puedes comprar otra y hacer la misma operación, y así sucesivamente.
Fondos de inversión inmobiliaria
Si tienes algo de dinero ahorrado y quieres invertir en el sector inmobiliario, pero no quieres tener las preocupaciones de un propietario (pagar impuestos, buscar inquilinos, hacer reparaciones, etc.), existe otra alternativa interesante, los fondos de inversión inmobiliaria.
El fondo recoge el dinero de varios participantes y lo invierte en el sector inmobiliario. Lo que se suele hacer es comprar o construir edificios para destinar las viviendas a alquiler o bien para venderlas en un momento posterior y obtener así rentabilidad.
Opera como cualquier otro fondo de inversión, así que recibirás beneficios en proporción al capital que hayas invertido.
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Conclusión
¿Te imaginabas que había tantas opciones de inversión inmobiliaria? Tanto si tienes bastante dinero ahorrado como si no, puedes encontrar una alternativa viable para ti. Un inmueble sigue siendo un valor seguro, su precio puede bajar puntualmente por fluctuaciones del mercado, pero al final siempre le vas a acabar sacando rendimiento.
Fotos: Pixabay
